专家解析如何认定“首套房” 更多利好政策持续跟进

2023年8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(下文简称“通知”)。

其中提到，统一全国商品房个贷首付比例下限，首套房和二套房分别调至20%和30%，下调二套房贷利率下限;并明确，存量首套房贷利率可通过新发贷款置换和协商变更合同两种方式调整。

根据《通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。

具体来看，新发放贷款或变更后的贷款合同利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

如何认定“存量首套住房”?

对于首套房认定标准，《通知》指出，“存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。”

中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平告诉经济观察网，首套房认定要根据所在城市新推出的政策来认定。比如深圳、广州“认房不认贷”已经落地，这意味，按照“认房不认贷”政策认定为首套房的，都可以向银行申请下调房贷利率。

光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，能够申请存量按揭利率下调的贷款主要分为两类。第一类是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷;第二类是原贷款发放时被认定为二套(或以上)，但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量房贷。

以最新的“认房不认贷”政策来看，第二类贷款主要包括，房屋购买时家庭没有其他住房，但因所在城市采取“认房又认贷”政策而被认定为二套的按揭贷款，或是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房的存量按揭贷款。

王一峰表示，存量按揭利率下调主要针对首套房按揭贷款，且首套认定范围有所扩大，是为更好的支持首套“刚需”或“刚改”人群。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，降低存量首套房贷款利率“因城而异”，各地都按照现有首套房认定标准来执行。“政策支持的是首套房的利率降低，减轻首套房人群的负担，一方面促进他们的改善需求，另一方面促进他们内需和消费，政策的导向性比较明确。”

更多利好政策持续跟进

值得关注的是，8月底开始，房地产政策优化节奏加快，8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门明确首套房“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱。

8月30日至今的短短两天时间内，江苏、成都、广州、深圳、中山、厦门、武汉、惠州、东莞等多个省份和城市密集地落地“认房不认贷”政策。

“目前深圳‘认房不认贷’细则仍未落地，比如离婚无房的购房者，涉及到追溯之前家庭房产的套数认定。”一位深圳某连锁中介人士告诉经济观察网，政策出台首日，效果仍不明显。

“线上咨询的人数有所增加，但看房人不多。”一名广州的中介人士表示，原因是该政策利好的是有改善置换需求的群体，但他们首先要把名下房产卖掉，再买才能被认定为首套，“所以政策起效还没这么快，需要一定时间。”

一位深圳本土中介负责人告诉经济观察网，认房不认贷政策出台刺激了一部分原本看房的客户。这类客户心态更加急切了，主要担心政策持续出台导致市场行情变化，议价空间缩小。“不像之前可以慢慢看，等待捡漏”，他表示，一些犹豫较久的客户，在政策出台当日选择来门店付定签约。

“影响比较明显的是客户心态，一些原本不是诚心卖房的业主，虽然没有马上涨价，但选择继续观望市场动向”，他表示，因为首付降低前来看房的客户不多，多数还在观望和等待后续政策。

“购房者期待有更多政策出台”，上述本土中介负责人表示，比如通过降低相关交易税费减轻购房负担。还有部分群体被“限购”限制，相比其他一线城市，在深圳落户满三年、且连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方具备购房资格。这些限购政策，阻挡了部分购房人群。

除了降低首付比例、利率等方面的举措，部分城市继续在放松落户等方面发力。一位接近上海政府人士告诉经济观察网，由于“五大新城”人口呈现负增长，上海在落户方面可能会进一步松动。

8月31日举行的2023年万科中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，目前市场处在胶着状态，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到一定影响，因此容易做出过度反应，我们的判断是目前市场显然是跌过头了。

郁亮称，当前政策已经在发力，希望这些已经出台的政策能尽快落实到位，推动市场恢复到健康合理的水平。同时，像盘活存量资产等对行业长期健康稳定发展意义重大，期待具体措施尽快出台。