认房不认贷施行后成效如何 多项利好政策提振市场预期

9月4日，深圳市房地产中介协会发布数据显示，第35周(8月28日-9月3日)深圳二手房(含自助)录得641套，环比下降3.9%，二手房录得量出现回落。前述录得量，系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。深房中协指出，录得量出现下降分析主要有两方面原因，一是上周恰逢台风来袭，期间成交量较少;二是“认房不认贷”政策落地后，转化为成交需要一定时间。

“金九银十”传统旺季在即，楼市支持政策正进入“应出尽出”阶段。

连日来，换购住房个税优惠、支持上市房企再融资等楼市利好政策不断，相关部委纷纷表态要大力支持刚性和改善性住房需求。紧随相关部委表态后，天津、山东、四川、重庆、辽宁等多地房地产政策也“适时”调整，涉及提升公积金支持力度、推出税费优惠等多方面。

“认房不认贷”支持政策也正式落地。日前，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(以下简称“《通知》”)，提出居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。随后，广州、深圳、上海、北京等陆续明确要执行“认房不认贷”。

多位分析人士接受《中国经营报》记者采访时表示，结合此前各地执行的相关政策标准，“认房不认贷”落地获益较大的主要是一线与强二线城市中有改善性住房需求的购房者，有利于降低相关群体购房成本，也有助于促进房地产市场的流动以及结构优化。但政策落地到传导至市场尚需一定时间，同时也需结合其他政策共同发力以提振市场预期。

“认房不认贷”

广州、深圳等两个一线城市于8月30日陆续宣布将执行“认房不认贷”，相关政策正式在城市层面落地。

所谓“认房不认贷”，一般是指在购房贷款过程中，商业银行等只通过购房者家庭名下房产数量来认定其是否具有首套住房信贷资格，而不论购房家庭是否存在住房贷款记录。相对应而言，当前一些重点城市执行“认房又认贷”政策，即只要在全国范围内有购房贷款记录的购房者，再次贷款购房均不再按照首套住房给予首付及贷款利率等方面的优惠。

“‘认房’‘认贷’主要是银行发放住房贷款时评判首套房、二套房的标准，其中‘认房’一般是认所在城市的房子，‘认贷’则是认全国的房贷。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，当前全国各地对相关政策执行标准不一，“认房又认贷”明显最为严格，新政落地前，至少四个一线城市以及厦门、成都、合肥等共约20个热点城市在执行“认房又认贷”政策。

实际上，“认房不认贷”政策部署早有迹象。今年7月份，住建部召开企业座谈会时就曾强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

上述三部门联合发布的《通知》明确部署购买首套住房“认房不用认贷”，同时提出该项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。对家庭住房套数认定，《通知》也明确提出，家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。

随后，广州、深圳等两个一线城市于8月30日陆续宣布将执行“认房不认贷”，相关政策正式在城市层面落地。

“业内都预期8月底9月初一线城市会落地具体的鼓励楼市需求的政策措施。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，由于一线城市、强二线城市的改善性住房需求相对较旺盛，在一线城市购买二套住房首付比例、认定标准等都较高，抑制了部分改善性住房需求，因此“认房不认贷”政策将在相关城市率先落地。

释放改善性需求

“此次‘认房不认贷’政策力度多方面超出预期。”

对于“认房不认贷”政策市场影响，多位分析人士均认为，相关政策落地后主要能够降低有改善性住房需求家庭的购房成本，释放一定改善性需求;同时在“卖一买一”置换购房下，也将为市场带来较多颇具性价比的二手房源，整体上有利于促进房地产市场良性循环。

“‘认房不认贷’将有利于一线与强二线城市的改善性住房需求释放，同时相关改善性住房需求多为置换购房，也就是需要卖一套再买一套，其中要卖掉的那套房在当前市场环境下性价比相对会高一些。”张宏伟认为，“认房不用认贷”政策有利于降低居民购房成本，更好满足刚性与改善性住房需求，对未来市场预期的正面转化也将发挥积极作用。

“推动落实‘认房不用认贷’，主要利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房即置换购房群体;一类是在常住地外其他城市有过房贷记录但本地无房的购房客群。”王小嫱认为，“认房不认贷”后，这两类客群可按照首套房的首付比例与贷款利率在常住地贷款购房，明显降低了购房成本，对市场而言，“认房不认贷”有利于改善性住房需求的释放，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。

“此次‘认房不认贷’政策力度多方面超出预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从此次政策部署情况来看，即便在外地有在偿的按揭贷款，在本地购房也算首套房，享受首套房标准;同时此次政策将“以家庭为单位”来认定首套房产，调整到“家庭成员为单位”，意味着可以释放出更多的需求，有利于商品房需求端稳定。

“‘认房不认贷’可以让更多购房者享受到首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本;同时能够有效激活部分人群的购房需求，进而促进房地产市场的流动以及结构优化。”北京金诉律师事务所主任王玉臣建议，有置换需求的购房者应尽量避免“无缝衔接”式换房，最好等到第一套房彻底过户后，再去购置第二套房。

“一城一策”

“此次‘认房不认贷’纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用，意味着相关政策已符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。”

“此次政策调整和过去不同的是，不再自上而下发文，一竿子插到底执行，而是将此项政策作为政策工具，纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用。”李宇嘉指出，在“一城一策”和城市主体责任背景下，考虑到城市的差异性，“认房不认贷”不适宜自上而下统一部署，而是将政策的权限给到各城市。

“此次‘认房不认贷’政策纳入‘一城一策’的工具箱中，供各城市自主选用。”易居研究院研究总监严跃进也认为，此次政策调整按照“一城一策”原则推进，与城市以及市场情况挂钩，有助于政策的执行更好吻合市场需求。

“但值得一提的是，此次‘认房不认贷’纳入‘一城一策’工具箱，供城市自主选用，意味着相关政策已符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。”王小嫱表示。

但多位分析人士也认为，除“认房不认贷”外，要提振市场预期还需打出政策组合拳。

“此次‘认房不认贷’为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地。由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。”中指研究院市场研究总监陈文静认为，从首套房“认房不认贷”到延长换房退税优惠时间，8月底需求端支持政策频出，企业融资支持政策也同时跟进，若各地方加快需求端政策执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市楼市“金九银十”行情可期。

“伴随着房地产市场相关政策组合拳利好，上市房企的股价和市值预计将逐步得到修复。”张宏伟认为，当前一线城市相关政策落地为其他二、三线城市树立了标杆，预计接下来1到2个月为各城市“一城一策”楼市支持政策出台的密集期。