专家:目前没有产业能替代房地产

今年以来，房地产市场并没有如预期迅速恢复，房地产下行压力进一步加大。专家表示，限购加剧了楼市低迷，目前没有产业能替代房地产。

今年以来房地产市场并没有如预期迅速恢复，反而碧桂园等头部民营企业相继暴雷，房地产下行压力进一步加大。作为经济的火车头，房地产市场如果持续下行，将带来哪些影响?原中国房地产开发集团董事长孟晓苏近期在《有识》专栏上就房地产走势做了分享。

问：最近居民一直不买房，跟以前预期不太一样，怎么看最近居民购房意愿不强这个话题?

答：国家很早就确定的住房供给制度是“住房双轨制”。中央近年不断强调“建立两个体系”，后来又要求“完善两个体系”，就是住房市场体系和住房保障体系。现在谈居民购房意愿，离不开这两个体系。商品房滞销和居民购买欲望不强，是购买商品房的这些有钱居民，他们的预期不好，再加上楼市限购的原因。低收入群体包括“新市民”和年轻人“新家庭”，他们购房意愿不强的主要原因，还是没有能给他们提供足够的保障房，这要从供给方面来考虑原因。

有些人经常混淆两个体系。一讲要消化商品房，促进居民购买商品房，他们就往低收入群体方面想，认为是要让低收入家庭购买商品房。房改之初，我们设定的就是，不能只让低收入人群面对商品房市场，而要让他们能在保障房方面得到政府照顾。因为这些年保障房供应不足，所以“一低两新家庭”不得不面对价格高企的商品房市场。这是在供给方面出了问题。所以在分析居民购房意愿的时候，特别要把双轨制说清楚。

有钱居民不买房主要还是因为预期不好、信心不足。此外，就是楼市限购长期的政策影响，因为限购的就是商品房。希望他们去买房，同时又限制他们去买房，政策上出现了一个悖论。如果居民不愿意买房，为什么还要去限制人家购买不愿意去买的东西?所以一线城市需要取消限购和限贷。对取消限购问题我已经呼吁多年，我认为它对于商品房市场是一个反市场运作。同时我大力提倡保障房建设，我认为应当让低收入群体能够有足够的保障房可以挑选，包括租或者售。现在这几个方面都存在问题，因此居民购房意愿不强，这是非常明显的现实。

问：今年地产政策一直在出，包括从去年年底，比如说地产三支箭，到今年政策也在放宽，都希望能够促进居民买房，包括存量房贷款也有一些松动，为什么还是没怎么见效?

答：商品房今年以来的投资和销售都在下降，投资下降了 8. 5%，销售是销售额和销售面积分别下降了 1. 5% 和 6. 5%。这个下降趋势可不是好事。去年全国楼市就丢了5万亿元。楼市是一个18.2万亿的巨大规模，结果去年一下子就从 18.2万亿跌到了 13.3万亿，丢了5万亿销售额。

这5万亿元对于我国经济是什么概念?如果把它折成GDP，是中国 GDP 总量121 万亿的 4. 4%。它比全国汽车新车销售额4.6万亿元的全部数额还要多，比全国一年基础设施投资平均额4万亿元还要多，是我国一年引进外资总额1.2万亿人民币的4倍还要多。国民经济少了这么一大块，对经济的影响就很大了。我希望在今年能够楼市恢复，但现在来看楼市在继续走低。本来已经从一楼走到地下室了，现在又在从地下一楼走到地下二楼。相比全国的房地产市场曾经达到的18.2万亿规模，今年又要继续在13.3万亿的低点往下跌，今年有可能就再丢掉5万亿或者比5万亿还多。这对国民经济发展肯定不利。

我也看到现在相关产业的困难，包括钢铁、水泥、其他建材、陶瓷、玻璃、家电，国务院还专门开会要促进家居市场。这些行业面对的困难都受到房地产低迷的拖累。房地产特别是住房建设又直接关系到民生，关系到人民群众的居住条件改善和家庭财产安全。所以楼市继续低迷，对经济增长是拖累，对人民群众的正常生活也是损害。

问：房地产市场的一直持续下行，对经济造成影响，后续有什么解法?

答：现在解法不多，最主要的化解方式还是要在政策上调整优化。对于商品房市场来说，就是要取消限购限贷，包括建设部所指出的一些大城市的贷款“认房又认贷”等都应当取消。另一个解法就是，在商品房开发投资下降的情况下，要及时加强保障房建设，不仅可以弥补投资增长，而且可以进行房地产供给结构调整。

房地产发展本身得了什么病?主要是在商品房发展的同时，忽视了保障房建设。本来在当年房改时，我们就设计的是“市场供应商品房，政府提供廉租房”，享受保障房的城镇居民家庭应当占到50%。这是从英国学到的经验、是从香港学到的经验。

我们是社会主义国家，更关心人民群众的生活状况，特别是低收入群体的居住条件。现在既然楼市下滑、房地产投资下滑，为什么不能在这时大规模启动保障房建设?保障房建设一两年就会有产出，就让“一低两新”家庭能有指望，就不会只面对价格高企的商品房市场。现在人们批评“收入房价比”、要求“取消公摊”等等，都是在做无用功。真正解决问题的是要为中低收入家庭大规模建设保障房。

问：目前整体市场保障房供给没有那么大的原因是什么?

答：主要是认识不足，在相当长的时间里，忘记了当年房改方案设计的“住房双轨制”。主管部门过度依赖住房商品化，认为只靠商品房就能够解决所有问题，包括解决低收入群体的住房困难问题。他们认为居民“4斤的龙虾吃不起，1斤的龙虾能不能吃得起”?他们认为“鲍鱼切小”就能够满足中低收入家庭的需要。他们不知道中低收入家庭需要的不是龙虾和鲍鱼，而是猪肉炖白菜，大葱炒鸡蛋。结果保障房没有足够提供。这种认识偏差多年没有真正改变。2014年以来又在土地供给上搞“一律招拍挂”，取消了协议出让。本来在1994年设立房地产法时，规定的是建设用地可以招标拍卖，也可以协议出让，协议出让的土地主要就是指保障房建设用地。两个部门发文就改变了法律规定，所有土地都要拿出来卖高价。

本来保障房之所以能够价格低廉，主要是因为没有地价，结果都要求卖高价。把所有开发企业都赶到市场上拿高价地，怎么能够建出保障房来?还推广一个馊招叫做“限地价、竞配建”，让商品房开发企业承担保障房建设责任，这就把政府职责给忘了。特别是不能提供不收土地出让金、只收土地成本的土地，保障房是难以建设出来的。

现在很多大城市的地价都超过了房屋建设成本，甚至占房价比例的2/3。保障房建设需要供应不含地价的土地，当年我们建的“经济适用房”就是个示范。这些政策上的偏差需要从总体上纠正。我国住房体系建设不能只建商品房，不能光给富人盖房子，更需要服务普罗大众，包括服务中等收入家庭、中低和低收入家庭，为“新市民”和“新家庭”盖房子。现在大城市里缺的房子，主要是供中低收入家庭居住的房子。

现在中央对加强保障房建设已提出明确要求。中央政治局最近在 4 月和 7 月召开的两次会议，都明确提出“规划建设保障性住房”，“加大保障性住房的建设与供给”的要求。现在最重要的是落实。我希望能在学习领会中央精神后，主管部门和地方政府能拿出有力行动。

问：房地企业遇到很大的困难，今年拿地的更多是国企，未来房地产市场会出现大分化吗?

答：现在遇到困难的不光是民企，据我所知很多国有企业也遇到困难;遇到困难的也不光是房地产企业，很多房地产关联行业也陷入困境。由此又影响到了就业。很多中小企业是围绕着房地产相关产业服务的，企业萎缩就要裁员，这些企业裁员下岗就会造成失业，能维持就业的收入水平会降低，这些问题都是相关联的。究其源头，行业本身不景气与企业不景气，还是受到整个楼市不景气所影响。现在凡是跟楼市有关联的行业，受到的影响都很大。这就能看清楚到底是什么因素对国民经济发展不利。至于说能不能用别的行业发展把窟窿补上?我觉得这太困难了。我国楼市有这么大规模，在国民经济中占了这么大的体量。现在把41个制造业与采掘业合成一个整体，房地产业位居第二;只要把制造业分成不同门类，房地产就是第一大产业。

我刚才讲了两个因素，一是信心不足，这是民间的问题，再一个是限购、是政府的问题。这两个问题又相互有关联，不能说是楼市低迷造成限购，而只能说是限购加剧了楼市低迷。

未来中国的房地产行业走势，应当是完善住房双轨制。这就需要国有企业和央企要退出竞争性房地产领域，要专注建设保障房。商品房要靠市场化的企业来建设，它们在房屋建设上精益求精，创立了很多品牌，现在其中一些企业爆雷是市场萎缩。未来房地产企业还是要各司其职。

国企和央企本身具有公共服务职能。过去我在中房担任总经理和董事长期间，中房集团在全国230多个城市设有企业，就是以履行公共服务职能为主，我们所考核的不是利润，而是每年能够完成多少建筑面积，能够提供多少房屋。从来不要求各地公司卖高价，反而要求企业注重社会效益和环境效益。在很长时间里，有中房在全国各地提供最大的房屋建设体量，而且主动控制房价，让全国各地的房价都涨不起来。因为中房的房子卖得便宜，其它企业的房价就涨不起来。

后来房价过快上涨的出现，是因为失去了国企和央企的带动作用。现在需要反思，需要让国企央企重新回归保障房本位。有人担心建设保障房不赚钱，本来就不应当以赚钱为目的。但是保障房的开发规模大，设想如果保障房建设就能够达到5万亿元的投资规模，能够补上商品房市场丢掉的5万亿元销售额，这是多么大的经济效益和社会效益!保障房本身不含地价，房价大约只是商品房价格的1/3，这样的房子居民能不喜欢吗?有专家说城镇居民都不需要房子了，老百姓房子太多了，那是他身边的人房子太多了，我接触这么多的低收入群体，他们都急需要改善自身住房条件。保障房本身不愁销售，开发企业没有风险。居民购买保障房还可以得到公积金贷款和银行贷款的支持，首付款比例和利息都低，这样低收入群体就能够用自己的力量来买房，租房价格也会更加合理。所以现在要考虑的是，要让国企和央企回归保障房建设本源。

以上想法都不是我刚刚提出来的，而是在25年前就提出来的，是在房改方案提出双轨制的时候就提出来的。国务院已多次要求国有房地产企业退出竞争性房地产领域，结果没想到这些企业后来都是去高价拍地，再把高价地建成高价房，借此牟利，方向恰恰走反了。当然现在让国企去拍地另有别的原因，地方政府实在卖不出地，就动员国企央企和政府平台公司来买，即使如此，1-7 月份全国的卖地收入还下降了 19.1%，这又会造成未来的房屋供给不足。所以这些问题不仅是民企的问题，更是整体的问题。当然民企目前面对的困难尤其令人关注。

问：假如保障房上来了，价格也是市场的一半，会不会导致其他市场化的商品房价开始大跌?但是地方政府好像一直在把楼价给稳住?所以这里面会有一些矛盾吗?

答：你所说的问题是一种没有出现过的情况，是一种猜测。保障房价格大约是商品房价格的1/3左右，是因为现在地价普遍占大城市房价的 2/ 3 。但是保障房建设成本不能低，它所需要的钢铁、水泥、陶瓷、玻璃等建筑材料都不能少。这样就造成保障房建设对于相关产业的拉动力不比商品房建设少，只不过政府没有在这些房屋上征收高地价，只收回土地成本价。另外，开发商不谋求高利润。这些本来就是我们的设计，我从事房地产行业时主要是建保障房，一些媒体把我叫“中国保障房之父”。我所领导的中房集团当时提供了全国很多城市住房的20%，当保障房上市量大的时候，平均房价就涨不起来，是保障房把房价平均下来了。

而我们并不是追求平均房价，平均房价对于老百姓没有具体意义，低收入居民关注的并不是别人房价上涨，而是自己能买到或租到保障房。我们在房改初期也发现，每当保障房集中供市应市的时候，房价就显得低。2000年三季度北京平均房价一下跌了很多，但是各个企业以及管开发的人都说房价没降啊，实际上就是经济适用房集中上市造成的，这是一种良性的平均房价降低。

有人把我说的这个方案叫作“新加坡经验”，新加坡“组屋”购买者占了居民家庭的87%，“居者有其屋计划”在新加坡落实得比较好。这些组屋价格仅是商品房价格的 1/3，商品房价格再上涨也伤害不到组屋家庭。但是当商品房价格上涨后，组屋价格也会跟着上涨。组屋购买者虽然是中低收入者，但他们的房产增值也是稳定的。

我希望我国的住房双轨制建设能够不亚于这些国家和地区。我国有足够的土地，也有足够的开发能力，现在就是需要政策引导。我认为社会舆论不要过度炒作商品房价格高，说什么“低收入者买不起”。为什么要让低收入群体去买商品房呢?为什么不为他们提供保障房呢?建设保障房国家也不吃亏。刚才我说到了钢铁、水泥等各个相关产业一点也不耽误，全都能拉动起来，建筑施工也不耽误，也都能够拉动起来，银行金融服务也能够受到拉动。唯独就是让出了地价收入。地方政府现在不是没有土地，招拍挂的土地是适用于商品房的，要对保障房另外提供一些土地，这些土地也不能够离城市太远。所以现在我们应当把注意力放在保障房建设上。

在保障房建设过程中，政府的行为要更多地转到保障房方面。保障房几乎是政府行为的全覆盖，包括从供应土地到组织投资，保障房分配给谁，是售是租?哪些家庭可以用优惠价格来买?这都必须是由政府来判断。这些房子卖之后的管理也需要政府行为，包括租赁房到一定时候可以转成销售，让低收入群体可以拿保障房的价格买到这些房屋，这也都要靠政府行为。

香港特区政府管理这件事情的部门，是在房屋土地局设有“居屋署”和“公屋署”。“居屋署”是建产权型保障房的;“公屋署“是建租赁型的保障房的。这两个机构都是政府机构，这两个机构有多少人?两个署长跟我说，我们加起来有 2000 人，我问怎么这么多人?他们说主要是工程师，都是管房屋建设和房屋管理的。香港本身是小政府大社会，但是却有 2000 位公务员在管保障房。

我并不是说香港管得多么好，近年香港忽视保障房建设让居民意见很大。但是他们在制度设计上还是值得我们学习的，我们在制度设计的落实上还有欠缺。现在中央再三要求加大保障房的建设和供给，我们需要在这个时刻更多提醒全社会，要完善保障房的供给体系，要加大保障房的供应量，特别要引导低收入群体不要再去拿自己的收入水平跟商品房价格比，不要把政府行为给引偏了。政府的注意力不能都集中到打压商品房高房价上，应当把注意力放在保障房建设上。

有些地方政府就在琢磨着应对老百姓的说法，把“公摊”从显性变成隐性。对公摊问题我讲过，我不在意这事，因为它取消不了，不过就是把它隐藏起来了。现在又把“取消公摊”的事当成大事来办，不就耽误了保障房建设吗?目前有些舆论就是不懂装懂，把跟普通老百姓生活无关的问题拿出来炒作，没有必要去搞这些无用功，那只是把榴莲剥了壳卖或把带着壳卖的不同，剥掉壳就以为不付壳钱了?壳钱一样让买家出了。有人说为什么还按带公摊的收物业费?其实取消公摊以后物业费也是要涨价的，里外都一样。所以不要热衷于做这些无用功。把公摊隐藏起来的做法没有实际意义。要引导大家都来关注保障房建设，要用各种力量来推动保障房建设。

问：一些地产企业爆雷以后，房子很有可能就烂尾了，百姓可能就拿不到房，但是很多老百姓可能已经交了钱，一些百姓拿不到房，还需要承担还贷的责任。银行、地产这个时候好像都不需要承担那些责任，因为他们都把钱都给收了。为什么老百姓买房像是在买一个高风险的理财产品?

答：这件事情我也很不满，我也很愤慨为什么房屋都烂尾了，还要老百姓继续付按揭款?明明是房屋不能按时交，但是老百姓却承担着损失，我认为这个问题应该有个解决办法。能够让开发商承担也罢，如果开发商本身已经没有能力承担了，那么银行在这个时候是不是也应当承担一些。总之把所有的风险都压到老百姓头上是不对的。

问：恒大、碧桂园现在爆雷成这样，您感觉后面怎么办?

答：现在不仅一些民营房地产企业爆雷，不是也有人说某某央企背景的上市公司也要爆雷了吗?这还真不是个别现象。长期的市场低迷会给企业带来困难，包括还不上债的风险。

一方面企业需要反思在市场形势好的时候头脑发热过度扩张。另一方面也不能把所有责任都推给企业。因为市场整体形势发生改变，就不只是个别企业的问题，而是整体上的问题。目前的问题不是在顺畅市场条件下出现的，而是在人为设置障碍的环境中出现的。我把在“限购”状态下分析市场状况，比喻为在一条封闭的道路上数车流，在一个关门的商场里数客流，不可能看到真实的情况。这就是限购政策延续到现在的不合理性。

有的媒体问我，为什么政策都调整了，到现在为止还不见效?我就反问到，政策调整了吗?中央确实做出了决定，但是得到贯彻落实了吗?现在有人以为“说到了就是做到了，做到了就是做完了，做完了就是做好了”。从中央政治局会议7月下旬提出“调整优化政策”到现在，那些超大、特大城市的楼市政策调整了吗?那些原来维持“限购”的一线城市，哪个调整了呢?媒体有时候太天真，以为中央说了大家就会去做。且不说房地产政策调整到经济中产生作用会有一个滞后期，房地产政策从改变到政策发挥作用一般需要 9 个月时间。而到现在有些城市连动也没动。对现在的问题我也很担忧。下半年已经过去一个月了，能不能够按照中央的要求赶快调整政策?能不能把中央政策要求落地?我用老百姓调侃人的一句话：“瘸子打围坐着喊”。为什么只是喊喊?因为他没有好腿。在响应中央号召方面，是不是能够真的拿出措施来落实，包括落实建设部长所提出的“取消认房又认贷”的要求?