保交楼调查:交付率仅为34%

去年夏天，闹得沸沸扬扬的停贷风波以后，上面首次提出“保交楼”的工作任务。

40多天时间里36地先后提出相关政策措施。8月，住建部、财政部、央行等多部门宣布出台措施，规模2000亿。

还记得当时郑州喊的口号不，“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”。

现在已经过去9个30天了，也不知道郑州的停工楼盘有没有全面复工，反正我是找不到任何新闻线索。

倒是有最新数据显示，截止至今年5月份，全国保交楼项目交付率为34%，部分省的交付率如下：

广东广西两省遥遥领先，已经超过了50%，口号喊得最响的河南，只有11%。

哈哈哈，我忍不住想笑，实在是不好意思。

国家给了如此大的政策扶持，又是银行信贷，又是债券融资，又是股权融资，就希望能够在保交楼环节可以有点突破，以此来保障民生。

唉，看看河南，都快一年了，交付率只有11%，废了。

就全国来看，交付率也只有34%，不容乐观。

无他，就是缺钱。

很多人不理解，明明开发商收了那么多首付，银行都把剩下的贷款都打过去了，钱都到哪里去了呢?

其实逻辑也很简单，购房人把钱打给开发商，理论上是进的监管账户，但是这些烂尾的监管形同虚设，开发商想取就取，银行也是睁一只眼闭一只眼。

那么这个钱到哪里去了呢?

当然去了土地财政，房企高速发展，政府拉高地价，继续卖地。

既然如此，政府应该很有钱才对，为啥现在一个个负债率都这么高呢?

那是因为政府又拿着钱去搞了大基建，中国基建狂魔的称号可不是盖的。

大基建可以大量拉动就业率和GDP，对于官员升迁考核起了决定性的作用。

于是中国城镇化进程极快，从08年开始至今已经到了70%。

这个过程看似非常完美，唯独忽略了收益率。

比方说高铁，中国铁路已经连年亏损了，而且亏损金额高达60000亿，仅仅2022年上半年的数据来看，亏损金额就达到了惊人的804亿。

特别是在新疆、西藏、甘肃、内蒙、宁夏或者青海这些地区造高铁，成本高得出奇，但却很少有人坐，亏得嗷嗷叫，回本遥遥无期。

可以说，中国的大部分基建项目都是无法回本的，那么对资金的依赖就非常大，土地财政就变成了唯一可以短期内大量回款的方式。

于是又进一步推进城镇化，需要大量的购房者买房以此维系土地财政。

说难听了，就是把30年后的钱提前拿过来消费。

注意，我说的是消费，而不是投资，因为消费是直接归零的，而投资是有收益并且可以覆盖成本的。

如果把中国经济比作高速前进的轮船，那么土地财政就是发动机，购房者就是煤矿，如果煤矿数量足够多，或者煤矿单位产能特别高，轮船依然可以高速运行。

但是当煤矿不够用了，轮船的前进速度自然就放缓了。

房产商在其中扮演了催化剂的角色，或者你可以理解为中介，有没有它跟中国的经济发展并无太大的关系，但是有了中介，交易会活跃很多。

现在这个中介卷款跑路了，或者说资不抵债，银行却逼着购房人继续还贷，如果放在前两年还问题不大，因为经济还随着惯性高速发展，大家心中充满信心和希望，那么还就接着还吧，很少听到有停贷的说法。

只是疫情过后，全球贸易下跌，失业率也是节节攀升，那么“房子一直会涨”的惯性思维就产生了一点点的小裂缝。

购房者越是犹豫，土地财政就越吃紧，地方债务就会岌岌可危，当然房产商这个中介也是死的死伤的伤。

现在政府想通过保民生来保交楼，初衷当然是好的，只是资金来源依然有限。

如去年8月底，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出了2000亿元“保交楼”专项借款，三个月后，央行给六家商业银行推出了2000亿元“保交楼”无息贷款。

注意，这些都是借款，是要还的，房产商愿意借这钱不?

将心比心，如果我是房产商，我情愿破产也不想借这钱，破产我一身轻，带着巨额财富跑路，借了这个钱利润肯定是没有的，但还要还钱。

所以我估计，第一批1114个保交楼项目，绝对是优中选优的，至少可以让房产商持平。

比如还有可出售的房源，一旦出售可以用来兑付这些专项贷款，或者就剩下一点点收尾工作，投入不多的钱就能够交付的。

即便如此，快一年了，交付率也只不过34%，说明房产商对于保交楼的意愿一点都不强烈，它们是没有社会责任感的。

而那些已经卖得差不多，项目却刚刚启动的，这种绝对是老大难，没戏。

因此，对于这个保交楼政策，成绩是一定有的，但是路途依然漫漫，特别是当大家都说房价要跌的时候，会更加艰难。

总之，再说一句老生常谈的话，最近尽量不要买房，如果要买房也不要买期房。

在一个不明朗的环境下，最忌讳的就是匆忙做判断。

投资里有一句话叫，不知道该怎么做的时候，就什么都不要做。