深圳重磅楼市新政将影响几何?政策叠加有助激发潜在刚性和改善性需求释放

深圳楼市释放重磅政策。11月22日晚，深圳官宣调整普宅标准，取消“实际成交总价750万元以下(含750万元)”这一价格限制条件。与此同时，据新华社深圳报道，深圳降低了二套房首付比例，统一下调至40%。

普宅标准调整叠加二套房首付比例大幅下降，对深圳楼市将带来哪些直接影响?在易居研究院研究总监严跃进看来，深圳此次出台两个重磅政策，即降低首付和调整普宅标准，信号意义很强，利好预期稳定，也有利于后续一线城市交易的进一步提振。

近期，各地新一轮房地产支持政策密集出台，广州、深圳两大一线城市在近一周内已出台多项新政，涉及公积金贷款比例上调、土拍限价放松、首付比例降低等。中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，在“因城施策”背景下，预计北京、上海将视市场变化适时推出相应的支持类政策，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。

二套房首付比例由70%、80%统一降至40%

据新华社深圳报道，记者11月22日从中国人民银行深圳市分行获悉，从11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成。

中国人民银行深圳市分行发布通知，11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

此前，在四个一线城市中，广州已经下调二套房首付比例，如今深圳跟进执行，且下调幅度较大，无论对深圳自身市场还是其他城市而言，都有不同程度影响。

严跃进认为，深圳降低二套房首付比例，利好改善型住房需求释放，势必促进换房交易，提振大户型住房销售。过去二套房首付比例有普通和非普通住宅的标准，此次不再区分，说明政策更加务实。尤其是购买非普通住宅的首付比例大幅下降，政策效果将非常好。

“深圳出台新政，对于房地产市场将起到很大的带头作用，最近不排除北京和上海也松绑二套房首付政策。”中原地产首席分析师张大伟如是说。

普宅标准删除“总价750万元”限制

除了降低首付外，深圳还调整了普宅认定标准。

11月22日晚，深圳市住房和建设局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告(简称“通告”)。通告显示，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。

与此前相比，深圳取消了“实际成交总价750万元以下(含750万元)”这一价格限制条件，仅保留住宅小区建筑容积率和单套住房面积两个条件。这无疑扩大了享受优惠政策普通住房的范围，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本。

对此，严跃进表示，深圳此次调整普通住宅标准符合预期。深圳此前的普通住宅标准与实际房价水平不符合，导致“普通住宅被认定为非普通住宅”。此次调整后，普通住宅认定不再看总价了，税费等方面可以享受利好。

此外，严跃进还表示，深圳率先调整普通住宅标准，其他几个一线城市也可能将进行调整。

目前，一线城市中，北京、上海仍执行此前的普宅标准。以北京为例，执行的是2014年普宅标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元;六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

普宅与非普宅标准影响首付比例。根据相关政策，当前北京首套普通住宅首付比例为35%，非普通住宅40%;二套房普通住宅首付比例是60%，非普通住宅首付比例高达80%。

政策叠加有助激发潜在刚性和改善性需求释放

深圳一晚释放两个楼市重磅政策，将对市场带来哪些影响?

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，深圳调整普宅认定标准，降低了刚需或者首改群体的交易税费成本。同时，二套房首付比例的降低，加上前期“认房不认贷”政策的落地，有利于整个深圳置换改善链条的盘活。

深圳此前的楼市政策效应逐渐减弱。据国家统计局数据显示，10月，70个大中城市商品住宅销售价格变动中，深圳新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均下降0.5%。

杨红侠认为，今年9月份以来，房地产市场支持类政策密集出台，此次深圳降低二套房首付比例，并调整普通住房认定标准，向市场释放了积极信号，有利于稳定市场预期，激发潜在的刚性和改善性住房需求释放，促进深圳房地产市场回暖。

不过，张宏伟指出，深圳市场有可能会释放一两个月的行情，但整体来看，深圳调控政策仍然执行比较严格，再加上当前经济和收入信心还没有完全恢复。所以，整个交易量的持续性有待进一步观察。