住建部:房企违约不等于爆雷

12月13日，在中国国际经济交流中心举行的2023-2024中国经济年会上，住建部相关负责人对于支持房企化债、维护房地产市场平稳发展等方面作出了最新的表态。

住房和城乡建设部副部长董建国表示：“针对部分房企出现债务违约风险，金融管理部门已出台了一系列支持政策，但风险出清还需要一个过程，将继续配合金融管理部门，抓好各项政策的落实，一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中爆发。”

“将债务违约称为‘爆雷’用语不当”

董建国在房企化债层面，作出了两类区分。

其中，对于确实资不抵债的房企，按照法制化原则出清。对此，董建国表示：“对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，要按照法治化、市场化原则出清，这也是市场优胜劣汰的结果。”

而另一类房企虽然在资本市场上存在违约情况，但是公司正常经营仍然在继续。对于这类企业，董建国表示：“房企一般是集团公司加项目公司的架构。集团公司和项目公司都是独立法人，集团公司出现债务违约，并不意味着项目公司停止运转，项目的开发运营还在继续。比如某大型房企去年上半年发生了债务违约，但公司今年1-11月份，仍然实现了近800亿元的销售收入，并且完成了债务重组。”

“一段时间以来，社会上把部分房企债务违约称为‘爆雷’‘资金链断裂’，其实用语是不准确的。”董建国进一步表示：“如果将债务违约等同为‘爆雷’或者是‘资金链断裂’，会造成企业完全停摆的错误认识，导致社会对企业产生信任危机，进而冲击市场销售，加剧企业困难。各方面应该理性地看待房地产市场出现的问题，共同维护房地产市场的平稳健康发展。”

对此，中指研究院企业研究总监刘水认为：“对于债务违约企业将分类施策处置，支持暂时出现资金链压力的房企解决短期现金流紧张问题。具体而言，房企发生债务违约原因不尽相同，对于违约企业处置将分类施策。一是对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，会按照法治化、市场化原则出清，加快优胜劣汰。二是对于资产优质、专注主业、合规经营的房企，由于暂时资金链紧张发生的债务违约，监管部门将支持房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“防止风险蔓延和扩散而导致系统性风险，其背景就是风险开始蔓延至稳健经营的企业，市场对于风险的预期愈加强烈，新房销售受到拖累。因此，施救的是未出险(债务未违约)企业，或已经局部出险但企业整体不存在资不抵债、失去经营能力的问题。”

区分集团和项目，避免风险扩散

从住建部相关负责人的最新表态中可以解读出，刘水表示：“除了对公开市场债务违约的房企分类判断和处置之外，在涉及具体房企化债时，还需要区分集团风险与项目风险，理性看待企业债务风险。集团公司出现债务违约，并不意味着项目公司停止运转，项目的开发运营还在继续。”

“做好集团和项目之间、项目之间的法人真正独立，是实现保交楼、风险最小化和赢得金融机构信任，降低新引入资金主体的风险担忧，从而真正实现一视同仁、解决合理资金需求。”李宇嘉解读称：“这种思路是将集团和项目从法人的角度区分开，一方面是基于法人主体，依法处置风险的一般思路，以正视听，消除市场的疑虑。即便集团债务违约了，但由于集团法人和项目法人之间独立，项目层面还能正常运转，其货值还能产生收入，并不是整个集团出现了风险。”

但是，李宇嘉也进一步指出：“现实的问题是，开发商普遍存在‘多头融资、超额融资’现象，比如A地块给B项目抵押融资，而且很多要靠信托、私募等非正规渠道来借钱买地。买了地以后在开发阶段还要申请开发贷，拖欠供应商货款、让施工单位垫款来建房。所以，很多项目都很难实现资产独立、负债独立，很难实现项目资金封闭运转。所以，对于项目的运行，还需要对加强资金全口径监管，对资金流向和主体进行双监管。”

防范风险的进一步扩散是当前的重中之重。在12月11日至12日召开的中央经济工作会议上也提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

在李宇嘉看来，2024年房地产工作的主题仍旧是防风险，“预计2024年房地产市场将推动实质性‘保交楼’，并将企业自救和外部救助相结合。”