京沪顶级学区房价格大滑坡 老破小学区房价格跌回7年前

2023年来，京沪顶级学区房价格创下较高跌幅，甚至有小区成交价较过去高点跌了10万元/平方米。

许多年来，在“鸡娃”家庭的追捧以及投资客的恶炒下，京沪顶级学区房几乎是楼市中“不跌的神话”，就连二三十平方米的“老破小”最高都能卖到超20万元/平方米。不过2023年这种类型的学区房创下较高跌幅，甚至有小区成交价较过去高点跌了10万元/平方米。

过去的价格令人望尘莫及，而现在普通家庭“踮踮脚”也能购入一套顶级学区房了，不过这类房子还有投资价值吗?如确实需要为孩子读书购买学区房，又该如何选择?

综合京沪两市学区房的表现，不难发现一线城市的顶级学区房过去一年来的价格走势可以用“跳水”来形容，跌幅甚至大于普通类型的住宅。

中原地产资深分析师卢文曦认为，过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期，如今随着各地出台教育政策对学区进行调控，以及大力发展集团化办学，顶级学区的附加值已显著降低，再加上2023年房子本身价格也在一路下行，学区房自然跌得比普通房子更厉害。

“过去，在对学区房的恶性炒作中，学区房价格早已偏离应有的价值，现在则处于合理回归的状态，价格跌下来很正常。”卢文曦对记者说道。

卢文曦表示，他观察到近两年来学区房的投资活动已经明显降温。

出生人口的减少，极大降低了投资客对炒作学区房的预期。“这并不意味着学区房未来就一文不值了，顶级学校仍然具备稀缺资源，还有一部分人在追求让子女去读好学校，这种需求是一直在的，但是过度炒作已经不存在了。”卢文曦说道。

一般来说，住房具有居住属性和投资属性，随着房价进入下行周期，房子的投资属性变弱，现阶段，买房人普遍更看重居住属性，即房子要更大、更舒适。而曾经热门的那些学区房，多数都不具备居住属性，过去炒作学区房时，投资者都认为面积“越小越好”，只要能挂户口就行，这也是如今学区房“超跌”的因素之一。

如果购房者确实有为孩子读书而买房的需求，接下来该如何选择学区房?卢文曦建议，购房者应该兼顾学位需求与居住需求，在预算范围内，尽量选择居住属性强的房子，至少得是适合全家居住的两房或者三房，那种仅仅用来挂户口的二三十平方米住宅，投机成分过高，未来价格波动可能更大。