降价3000万 深圳天价法拍房成交

在经历三次拍卖后，恒裕滨城二期的“天价”法拍大平层终于成交了。7月7日，位于深圳南山蛇口街道的恒裕滨城二期某法拍房以7598万元总价成交，折合单价约27.3万元/㎡，总价较一拍降了3000万。

该房产于今年5月挂牌京东法拍，最初起拍价为1.07亿元，后一拍因无人出价而流拍;二拍起拍价打8折降至8560万元后再次流拍;三拍起拍价再打8折降至6848万元，本轮法拍吸引了3人报名，近2万人围观，在经历26次出价后，该套房源最终以7598万元总价成交。

深圳“最贵”法拍房

成交价比评估价降了3000万

根据京东拍卖资料显示，上述法拍房源位于深圳南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座A单元40B，总面积为278.58㎡，评估价1.07亿元，折合单价高达38.4万元/㎡。该房源一拍时的起拍总价和起拍单价刷新了深圳住宅市场的法拍价格纪录。

随着两轮流拍后，房源总价一降再降，三拍的成交价相较于最初的起拍价便宜了3000万元，成交单价也降了约10万元。

从38.4万元的起拍单价降到27.3万元的成交单价，对买家来说是“捡漏”了吗?

恒裕滨城当前同类型的大户型房源在市场上比较少见，目前公开信息可以查询到的大户型成交记录还是在2021年京东法拍上成交的房源。2021年，恒裕滨城花园二期3座房源被拍卖，该套房源共吸引了15885人围观，面积为228.72㎡，起拍总价约5617.53万元，算下来起拍单价就高达24.56万元/㎡，最终该房源被以总价约6317.5万元售出，折合单价为约27.6万元/㎡。

这即是说，本轮法拍的房源最终成交单价较两年前还便宜了3000元/㎡。

湾财社记者还在中介平台查询到，目前恒裕滨城二期在市场上挂牌的房源单价普遍在30万元以上，目前二手挂牌房源一套83㎡的三室一厅，业主挂牌总价为2900万元，折合单价34.84万元/㎡，每平方米超出指导价近20万元。有市场消息显示，今年6月，恒裕滨城二期成交的一套169㎡的房源总价为5200万元，折合单价也超过30万元。

豪宅法拍热度高

大面积“捡漏”概率更大

降价3000万的豪宅法拍并非恒裕滨城二期一例房源，即将在7月17日开拍的深圳湾壹号广场法拍房源，评估价9243.32万元，一拍起拍价6470.33万元，起拍价是评估价的7折，直降2772.99万元。该房源建筑面积313.47㎡，折合起拍单价20.64万元。

而即将在7月20日法拍的位于南山蛇口的半岛城邦花园三期房源，评估价约5639.6万元，一拍起拍价设置为4511.68万元，相当于评估价的8折，直降1127.92万元。该房源建筑面积345.13㎡，折合起拍单价超13万元。

尽管还未开拍，但上述两套房源均有超6000人围观，超300人设置提醒。

深圳豪宅法拍市场，尤其是大平层豪宅成为购房者“捡漏”的地方。在业内人士看来，其原因便在于房地产市场不景气的当下房源成交普遍较难，而大面积豪宅的门槛更高，受众群体较小，在法拍属性下不得不降价以促成交，从而出现一些比市价低的房源。

6月15日，阿里法拍的两套福田雅颂居二手豪宅成交，其中第8座20A的房源评估价约为2481.39万元，起拍价为1736.97万元，直接打了7折，该房源建筑面积为225.16㎡，折合起拍单价约7.7万元。

值得一提的是，今年1月该小区同户型的房源成交总价为3356万，折合单价14.9万/㎡，而法拍房源的单价仅有市场成交价的一半，总价更是低1619万元，巨大的价差吸引了一波市场关注。

在经历百轮竞拍后，8座20A房源以2596.97万元成交，比起拍溢价率达49.51%，但成交单价仅约11.53万/㎡。而另一套第8座21A、22A的双拼房源同样经历百轮竞拍后以4821.67万元总价成交，该房源总建筑面积450.68㎡，折合成交单价仅10.7万元。

对于法拍的买家来说，尽管最终成交价较起拍价略有溢价，但不计算法拍的税费等成本，其拍得的总价仍比市场价要便宜许多。

豪宅法拍吸引力大

但交易需警惕隐性风险

针对深圳恒裕滨城花园的天价法拍，易居研究院研究总监严跃进曾发表评论认为，“豪宅+法拍”的交易模式在一些大城市或有升温的可能。深圳恒裕滨城花园属于典型豪宅类型的法拍房项目，属于地段优势比较明显、总价较高的项目。此类项目的起拍价总体上有吸引力，从而容易带来关注度。

他同时提到，此类法拍房的交易，和大城市豪宅交易市场有关系。深圳的豪宅市场或者说此类地段的二手房的投资优势很大，所以其实也是投资者对于此类物业投资价值的认可。鉴于过去两年法拍房市场比较冷，预计今年一些重点城市的法拍房豪宅市场会有一波升温的可能。

从深圳今年的市场交易来看，新房豪宅已引发一波热度。今年6月，福田网红豪宅海德园A区开盘即“日光”，套均千万的前海深业云海湾开盘去化率达95%，成为豪宅现象级热度的案例;二手房方面，据乐有家研究中心数据，上半年成交量第一的小区来自香蜜湖片区的侨乡村，同样是豪宅产品。

深圳部分优质豪宅产品的抗跌性已经过多轮周期的检验，正因如此，该部分豪宅产品的法拍才会吸引众多关注。

但需要注意的是，豪宅法拍仍需警惕风险。中指研究院曾在针对法拍房的报告中提到，相较于二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未明确告知，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题，需竞买者自行调查判断。基于此，尽管法拍房关注度有所提高，流拍率却依然居高不下，多数人持观望态度。