超6成上市房企上半年亏损 净利润亏损或下滑依然是主流

在房地产行业艰难复苏的背景下，房企盈利能力依然未得到修复，净利润亏损或下滑依然是主流。

据界面新闻不完全统计，截至7月31日，已有超70家港股及A股上市地产企业发布了今年上半年业绩预告，其中，约有44家预告上半年归母净利润为亏损，占比超过六成，而去年同期这70多家企业中有至少一半实现了盈利。

中指研究院企业研究总监刘水指出，今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。叠加融资环境仍未显著改善、出险房企仍未完成风险出清，上市房企盈利能力仍未显著改善。

从房企披露的业绩预告信息来看，除了受大环境影响而收入减少外，房企归母净利润减少的主要原因还包括毛利率下降、计提资产减值、投资收益减少等。

曾经销售规模最大的碧桂园自去年开始就面临盈利压力，据其7月31日公告，根据碧桂园截至2023年6月30日止6个月未经审核管理账目之初步评估及现时可获得之其他数据，其预期今年上半年可能继续录得未经审核净亏损。

去年上半年碧桂园净利润虽然也有大幅下滑，但仍维持盈利，实现归母净利润约为6亿元。不过受毛利率下降、计提资产减值、汇兑损失等影响，碧桂园去年全年归母净利润出现亏损。

对于今年上半年可能继续录得亏损的原因，碧桂园在公告中指出，主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加;以及外汇波动造成预期淨汇兑损失所致。

除了以碧桂园为首的民营房企外，受房地产行业处于下行周期影响，这44家亏损的房企中也有不少央国企，如华侨城A、首开股份、中交地产等。

华侨城A的亏损金额较高，其预计上半年将亏损12亿元-17亿元，延续去年全年亏损的趋势，比上年同期下降1237.92%-1712.06%。

与去年一样，华侨城A今年上半年亏损的主要原因之一也在于资产减值。据华侨城A公告，适应市场环境，加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，预计带来部分价值折损。

华侨城A在去年计提大额减值准备时曾被外界质疑进行业绩“洗大澡”。

据其年报显示，华侨城A在2022年对存货、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元，其中计提存货跌价准备金额最大，达到约115.1亿元，而2021年仅计提约12.57 亿元存货跌价准备。

在此背景下，华侨城A在2022年亏损额达109.05亿元，遭深交所的相关问询后，今年7月，华侨城A原董事长段先念、现任总经理王晓雯、原财务负责人冯文红因公司存在以前年度资产减值不及时、不充分等问题，收到深圳监管局的警示函。

除此之外，华侨城A上半年亏损的原因还包括，受房地产市场环境及公司项目结转结构变化等因素影响，结转项目毛利率同比有所下降;以及因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。

同为国企的首开股份、金融街、中交地产，预计上半年分别最多亏损22亿元 、8.04亿元、5亿元。

当然，一片愁云惨淡中也还有一些房企收获了不错的成绩。

作为新晋房企销售规模老大，保利发展上半年净利润则实现了止跌企稳。据公告，保利发展上半年预计实现归母净利润约为119.99亿元，同比增长10.84%。

保利发展在今年上半年的表现确实不错，上半年的营收达到约1383.76亿元，同比增长24.93%;销售额为2368亿元的销售金额，同比增长12.65%，取代碧桂园位列行业销售榜单第一。

除了保利发展外，另一家央企招商蛇口也取得了中期业绩大捷。据招商蛇口业绩快报，其上半年归母净利润同比增长14%至21.5亿元。

还有一些房企顺利在今年上半年扭亏为盈，包括荣盛发展、南山控股、京基智农、云南城投、城建发展、北辰实业等。

这这部分房企披露的业绩预告来看，扭亏的主要原因包括结转收入增多、费用下降、投资收益等非经营性损益增加等。

刘水指出，总体来看，今年上半年部分房企保交付工作取得良好成效，期内结转面积增加带动收入增长，同时持有物业经营业绩显著改善，但其盈利向好仍依赖于长期经营稳定性。

转眼之间，地产企业已经走过了近两年的行业下行期，其生存环境何时将能出现显著改善成为备受关注的问题。

碧桂园对当前市场环境仍然持谨慎态度，其董事会在中期业绩预告的公告中指出，面对当下宏观经济和房地产市场的不可预测性，公司在坚决履行保交付、保民生职责的前提下，为了确保现金流安全，将积极考虑采取各种对策。

碧桂园所说的对策包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排等，同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。

国信证券研报指出：“近期地产政策发生频繁，先后出现了金融十六条延期，鼓励降低存量房贷利率等声音，但无论政策如何出台，我们仍然重复苏节奏，轻政策博弈，重点关注销售复苏强度这一核心变量。”

国信证券研报认为，并不宜将二季度的销售回落进行不合理额线性外推，针对下半年，预计四季度将迎来本年销售复苏的高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。

刘水表示，当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心仍较明显等依然是关键影响因素，这些因素能否好转以及政策优化力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。

基于此，刘水判断，中性情形下，下半年稳经济一批政策继续落实推进，房地产政策维持当前节奏，购房者置业情绪缓慢修复，在此情况下，下半年房地产市场恢复仍有波折。